Simplificación tributaria: nuevo impulso para la economía y el sector inmobiliario.
La reciente publicación del DNU 353/2025 y la creación del Régimen Simplificado de Ganancias constituyen un hito transformador en la política fiscal argentina. Estas medidas –anunciadas por el ministro de Economía, Luis Caputo, junto al director de la Agencia de Recaudación y Control Aduanero (ARCA), Juan Pazo– se enfocan en desregular y simplificar trámites tributarios para incentivar la formalización de ahorros en dólares “bajo el colchón” e impulsar la economía formal. En esencia, el decreto busca facilitar la inversión en bienes (inmuebles, bienes de capital, etc.) como vía para fortalecer la formalización de los circuitos económicos y dinamizar la actividad económica del país. A continuación, repasamos los puntos clave de esta reforma y su impacto positivo.
Eliminación del COTI (Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles): Ya no es obligatorio tramitar el COTI para vender una propiedad en Argentina. Se elimina así el régimen que obligaba a informar previamente al fisco cualquier compraventa inmobiliaria por encima de $66.833.000, requisito que antes era indispensable para escriturar. En línea con la política de desregulación fiscal del Gobierno nacional, impulsada mediante DNU 70/2023 y el propio Decreto 353/2025, esta medida suprime una traba burocrática histórica y agiliza las operaciones inmobiliarias.
El decreto instruyó a ARCA a simplificar sus normativas de información, lo que se tradujo en la derogación de múltiples exigencias de reporte de operaciones. Por ejemplo, ya no se informarán a ARCA las compras personales con tarjeta de crédito, débito o billeteras virtuales, resguardando esos consumos como información privada. También se eliminó la obligación de escribanos de reportar actos notariales, se eximió de informar la venta de vehículos usados y el cobro de expensas (antes debían reportarse expensas mayores a $32.000), y ya no deben informarse las ofertas de inmuebles en venta por parte del propietario o inmobiliaria. Incluso los prestadores de servicios públicos (agua, luz, gas, telefonía) dejan de reportar los consumos de sus clientes a efectos fiscales. En conjunto, estas medidas simplifican drásticamente la carga administrativa sobre ciudadanos y empresas, reduciendo la intrusión del fisco en la vida cotidiana.
Otra innovación fundamental es la elevación sustancial de los montos a partir de los cuales las instituciones financieras deben informar transacciones a ARCA. El piso para reportar transferencias de personas físicas subió de $1 millón a $50 millones, y en personas jurídicas de $1 millón a $30 millones Del mismo modo, los plazos fijos de hasta $100 millones (personas físicas) o $30 millones (jurídicas) ya no se reportarán (antes el límite era $1 millón), y las extracciones de efectivo menores a $10 millones tampoco serán informada. Incluso las operaciones en billeteras virtuales, antes reportables desde $2 millones, ahora solo lo serán desde $50 millones en el caso de individuos. Estas ampliaciones de umbrales devuelven privacidad y agilidad a las transacciones financieras, sin perder de vista los estándares de control: se enmarcan en compromisos internacionales de prevención de lavado (UIF/GAFI) y focalizan la fiscalización en los grandes contribuyentes, en lugar de ahogar al ciudadano común. “Los consumos personales van a estar resguardados como toda información privada”, enfatizó al respecto el comunicado oficial del Ministerio de Economía
El pilar más innovador de este paquete es el Régimen Simplificado del Impuesto a las Ganancias para personas humanas. ¿En qué consiste? Básicamente, es un esquema voluntario que simplifica la declaración y pago del Impuesto a las Ganancias, centrado únicamente en los ingresos facturados y deducciones, excluyendo el control sobre gastos personales y variaciones patrimoniales. Entrará en vigencia para el ejercicio fiscal 2025 (con vencimiento en 2026) reemplazando al sistema tradicional de declaraciones juradas. Quienes adhieran a la modalidad simplificada quedarán exceptuados de informar su patrimonio al inicio y cierre del año, aliviándolos de la engorrosa tarea de preparar un balance personal anual. En otras palabras, no habrá que detallar los consumos ni justificar el origen de los fondos utilizados, con lo cual se deja sin efecto el famoso “cruce patrimonial” que el fisco empleaba para detectar discrepancias entre ingresos declarados y bienes adquiridos.
En la práctica, ARCA predeterminará el impuesto a pagar en base a la información disponible de cada contribuyente (sus ingresos facturados y gastos deducibles). “No vamos a mirar los consumos personales ni los incrementos patrimoniales”, aseguró Juan Pazo al presentar el nuevo régimen, explicando que el foco de control se pondrá en la facturación real de cada persona. A partir del 1° de junio de 2025, los contribuyentes podrán optar por esta modalidad; luego, al momento de la declaración de 2026, **encontrarán en su perfil web de ARCA el monto de Ganancias calculado por el organismo, que podrán aceptar y pagar directamente, o bien rectificar si corresponde. El sistema sigue siendo autodeclarativo, pero con una enorme simplificación: es ARCA quien realiza el cálculo inicial, y el ciudadano solo debe corroborarlo.
Cabe destacar que inicialmente el decreto limitaba la adhesión a quienes tuvieran únicamente rentas de fuente argentina. Sin embargo, en pos de la universalidad de la medida, el propio Pazo adelantó que se habilitará también a los contribuyentes con ingresos del exterior a sumarse al régimen simplificado, mediante la reglamentación correspondiente. Esto refleja la flexibilidad y el propósito incluyente de la política: abarcar a la mayor cantidad de contribuyentes posibles dentro de la formalidad. “Estamos trabajando en devolverle al ciudadano el tiempo que hoy pierde en trámites fiscales”, afirmó Pazo, dejando en claro que el norte de esta reforma es facilitarle la vida al contribuyente cumplidor, reduciendo trámites sin sacrificar las facultades de verificación del fisco.
La orientación de estas medidas es claramente pro-crecimiento y pro-inversión. El ministro Caputo ha subrayado que este cambio de régimen tributario “va a ayudar a que haya mayor formalidad y crecimiento”, derivando en “algo extremadamente positivo para los argentinos: mayor formalidad, menos impuestos, mejores salarios, acceso a mejores productos y mejores precios”. Al reducir la asfixia burocrática y tributaria que pesaba sobre el ciudadano común, se genera un círculo virtuoso: más gente se animará a canalizar sus ahorros hacia la economía formal, lo que aumentará la recaudación por vía del crecimiento, no de nuevos impuestos, permitiendo incluso bajar la carga impositiva en el futuro.
En lo inmediato, se espera un impacto tangible en el consumo y la inversión en bienes durables, especialmente aquellos cotizados en dólares. Bajo el nuevo esquema, cada persona física puede gastar hasta $50 millones mensuales de sus ahorros sin que ello genere reportes ni investigaciones sobre el origen de los fondos. Esto significa que compras de bienes muebles como vehículos, maquinaria o equipamiento podrán concretarse libremente con dólares atesorados, inyectando liquidez al mercado interno de forma rápida. De hecho, el propio Caputo destacó que “por debajo de $50 millones por mes, cada persona puede gastar sus ahorros sin problemas porque ARCA no recibe esa información y no la puede perseguir”, frase que resume el enorme cambio cultural y económico en marcha: de la sospecha sistemática, pasamos a la confianza en el contribuyente promedio.
A mediano y largo plazo, el sector inmobiliario se perfila como uno de los grandes beneficiarios. La eliminación del COTI y la relajación de controles previos quitan obstáculos para la compraventa de propiedades, reduciendo tiempos y costos. Especialistas ya señalan que esta desregulación impacta directamente en el mercado inmobiliario, siendo la supresión del COTI una medida clave en ese sentido. Ahora, quien desee comprar un inmueble con sus dólares ahorrados podrá hacerlo sin necesidad de tramitar códigos ni informar preventivamente a AFIP, y si la operación excede los $50 millones, simplemente deberá adherir al Régimen Simplificado de Ganancias para quedar habilitado a invertir en propiedades sin que el fisco indague la procedencia de los fondos. En palabras del ministro, “ya sea que compres un monoambiente o un campo de millones de dólares, mientras adhieras al nuevo Régimen Simplificado de Ganancias, ARCA no mirará tu incremento patrimonial ni tu consumo”. Esto brinda un marco de previsibilidad y confianza inédito para el inversor inmobiliario argentino, que históricamente enfrentaba trabas y temores al momento de volcar sus ahorros en ladrillos.
Es importante resaltar que el Gobierno complementará estas medidas con una iniciativa legislativa para afianzar su alcance en el tiempo. Caputo anunció el envío de un proyecto de ley al Congreso para blindar jurídicamente esta “reparación histórica” de los ahorros: se propondrá elevar los umbrales de la ley penal tributaria y acortar los plazos de prescripción de eventuales deudas fiscales, de modo de dar seguridad a quienes utilicen sus dólares en la economía formal frente a futuros cambios políticos. Esta visión estratégica demuestra el compromiso de las autoridades económicas con un cambio de régimen sostenible, que deje atrás décadas de desconfianza mutua entre fisco y contribuyente.
Como empresario desarrollista, celebro y apoyo plenamente estas reformas. Representan un cambio de paradigma: el Estado deja de presuponer la culpabilidad del ciudadano y comienza a confiar en los “argentinos de bien”, como los definió Caputo. El ministro ha calificado estas medidas como “una reivindicación hacia los argentinos de bien, que son el 99,9% de los argentinos”, reconociendo que la inmensa mayoría de nuestra gente solo quiere trabajar, ahorrar y progresar sin trabas arbitrarias. No puedo sino felicitar a Luis Caputo por su conducción económica, por animarse a desmontar mecanismos obsoletos y dar paso a una Argentina más libre y competitiva.
En conclusión, el optimismo está justificado. Las medidas del DNU 353/2025 y el Régimen Simplificado de Ganancias prometen dinamizar la economía argentina al aflorar capitales dormidos, fomentar el consumo y la inversión y, muy especialmente, reactivar el mercado inmobiliario tras años de estancamiento. Desde nuestra perspectiva en el sector real estate, vislumbramos un escenario renovado: mayores ventas de propiedades, nuevos desarrollos proyectándose y, en definitiva, un círculo virtuoso de actividad económica y creación de empleo. El Gobierno ha tendido la mano al contribuyente con reglas claras y simples; es de esperar que la respuesta sea un florecimiento de la inversión y la confianza.
Ing. Martín Roca h – Gerente y Director General de RODE SA (Constructora desarrollista, Córdoba)
